定期借地権付き住宅は未来を救う?APR.2004

皆さん、ご存知の通り言えばキリが無いほどのマイナス要因だらけの世の中でして、こんな時期に誰が家を建てるんだ!とお思いの事でしょう・・・。

かく言う私も全く否定できない現状を憂いている一人ですが、そんな事を嘆いていても何も変わらないし、変えられないので今回はそんなマイナス要因を一気に打破!とまではいきませんが、やり方次第では素晴らしい夢のある未来が描ける可能性があるジャンルが有ります。

それが「定期借地権付き住宅」(以後定借と略します)です。

 

定借と言うとどこか不動産チックで俺たちビルダーには関係無いと思われがちですが、ところがどっこい!なんですよね。
ここから先は、戸谷英世さん主体で編集された
「定期借地権とサスティナブル・コミュニティー」を参考にさせて頂きますが、そもそも定借は古くは18世紀イギリスから生まれます。

私が、戸谷さんのセミナーで一発目にドギモを抜かれた言葉に「イギリスの地主は未来永劫・子々孫々安定した地代を確保する為に、その土地の資産価値を最大限高める事に終始する」と、これを聞いて何て理に叶った当たり前の、そして、日本の地主にはそんな要素がかけらもないセンセーショナルな教えなんだろう!!と。確かにそうなんですよね。

 

日本の場合は不動産屋にまるなげ売るかして「永遠の地代収入」を放棄してしまってるんですもんね。だから当H.Pでもさんざん言っている何の美しさも無い貧相な住宅街が林立して、30年でゴミの山を築く毎日です。
そんな土地に誰が一生誇りを持って住めますか!?

確かにイギリスの地主が、自分の利益を最優先に考え出した発想には違いないですが、それがひいては、住人・街・国の利益に繋がり社会貢献の一翼を担っていて伝統の街並みを定借「リースホールド」と言う形でを代々生業として維持しつづけているんです。

 

定借と言えば土地代が高い地域だけの限定された手法と思われがちですがそうではなく、この広い台地人が住める所は全てターゲットなのです。

金額の多少は当然ありますし、キャパシティーの大小もあるでしょう。でも、これからは定借なのです。つまり、バブルも崩壊して久しいですが土地に対して「資産」等という投機的な期待や希望など持っていても今の株価や景気をみても分かるように上りっこ無いんです。

よく日本人の「持ち家意識」をあげる人がいますが、確かにこれは永遠になくならないでしょうが、先にも述べた、持っていてもしょうがないものにお金を使う事と住宅にお金をかけ、シックハウスの無い夢のある癒される家に住むのとどちらを取るでしょうか?何が何でも土地でしょうか?家族の幸せ健康より土地でしょうか?


しつこいですね。では本題に入ります。

では、皆さんがどんな手法で定借を仕掛けるかの前に、定借そのものの簡単な説明を先の著書から拝借して地主のメリット、建主のメリットからみていくとします。 

 

 

 

地主のメリット
仮に300坪(1反)の農地を所有している場合
固定資産税は¥0
米換算で6~7俵=¥90,000/年収入(不安定・労働力の確保維持必要)

これを更地にすると・・・・路線価45万/坪 時価 50万/坪 固定資産税は約30万/年もかかる!
これを借地にすると・・・・借地権控除更地の1/6都市計画税更地の13
固定資産税は全体では30万×1/5=6万/年しかかからない
つまり、6万/年の地代で固定資産税はチャラ。それ以上の地代は利益。
それに相続税が加算されるので路線価(45万)×60%=27万/坪×300坪=8,100万
そのうち該当相続税は4,800万かかる。30年間相続するとして4,800万÷30年間=160万/年
そこで、先の6万固定資産税+160万相続税=
166万が地主の年間の税負担。
これを坪割すると166万÷300坪=5,533円/坪
これを借地60坪にした場合5,533×60坪=331,980/年
これを年間地代にすると331,980÷12ヶ月=27,665/月
つまり、全て税負担を考慮して地代27,665/月設定で税金はチャラ。
これではプラマイ0でメリットもありませんので。

地主のメリット
    税金を物納で自分の土地を売らずに地代で利益が出る。
    土地のメンテナンス(草刈、補修その他)は建て主にしてもらえる。
    先祖代代の土地を守り、子々孫々の資産を築ける。
    やり方次第では更に高い地代設定が可能。
    自分の名(例えば分譲地の名称として)未来永劫残す事が出来る。・・ETC・・・

建主のメリット
 土地建物購入の場合・・・・土地50万/坪×60坪=3,000万。建物3,000万・合計6,000万
 定借の場合・・・・・・・・・・・ 保証金1,000万(地域により金額設定様々)+地代25,000/月
                     建物3,000万・合計4,000万。
  自己資金1,000万あったとして3%30年ローン計算すると年間約6万×30年間差額何と2,160万!!
 ただし、は30年間で支払いがおわりは25,000の地代を払いつづける。
 でも、2,160万を地代25,000で割ると72年分の地代に相当する。30年+72年=102年で①②
 同一条件になるんです。さて、あなたならどちらを選びますか?
  土地が値上がりする事も無い資産を持つ為に先の2,160万を無駄に払うか?
  それが嫌で住宅の質を落として妥協のマイホームに住み続けるか?
  当然定借です!!と聡明な判断をされたお施主様には皆様お得意の素晴らしいご提案を3,000万とは
 言わないまでも今までさんざん土地代に泣かされていた分住宅に予算は必ず回って来ますよね!
 それが当たり前で皆がHAPPYになれる誰も損をしない仕組みなんです。だから定借なんです。

 

よく大手のD建託とかSハウスとかが田んぼのど真ん中にアパートをバンバン建ててますが、皆さんもご存知!
これは100%税金対策なんですが、この手法と一緒にされては困ります。
家賃保証システムや様々なパワーゲームを展開しても、資産価値の無いアパートは
所詮未来永劫子々孫々の地代など有り得ない事なのだと言うことを、皆様が地主に対して説明をしてあげて、その考えに乗って下さる聡明な方と組んで素敵な住宅・街を作っていくしかないんだと思います。

 

この本にも紹介されている三重県津市の赤塚建設()はこの7年間定借1本で年間34億の実績をやり続け、今ではコンセプト・理念の合わない地主の仕事は断っているほどと同社社長は語っていました。
何事もそうなんですが、当初からこの様な好スタートを切った訳ではなく、最初は全て門前払いで耳を傾ける地主など皆無だったそうです。

それでも何度も足を運び、誠心誠意説明をしてやっとの思いで了解をもらい、その実績の効果と
評判が評判を呼び、地主筋では「定借なら奴に任せれば間違いない!」とまでのブランドになり
今日に至ると言うサクセスストーリーも現に存在しているのです。


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